五月写字楼市场报告：大宗交易与外资

发布时间 :2019-06-26 17:43

摘要：5月份，受外部经济环境不稳定因素影响，市场需求更趋理性，全国写字楼的需求及销售热度不高。加上租户决策的谨慎，四大一线城市自一季度以来租金都呈现小幅下滑的态势。尽管如此，部分城市还是收获了不少大宗交易，境内外的投资者还是青睐于写字楼物业稳定的现金流与投资回报前景。

5月份，受外部经济环境不稳定因素影响，市场需求更趋理性，全国写字楼的需求及销售热度不高。加上租户决策的谨慎，四大一线城市自一季度以来租金都呈现小幅下滑的态势。

尽管如此，部分城市还是收获了不少大宗交易，境内外的投资者还是青睐于写字楼物业稳定的现金流与投资回报前景。

大宗交易频频，外资占据主流

相对于住宅物业的单一，投资性物业往往更受市场投资者的喜爱，因其低风险、稳定现金流能带来更高的投资回报。其中，写字楼资产最近越来越成为大宗交易的主角。

根据一项调查显示，在2019年国内外投资者维持或加大资产投资的意愿更盛。受不稳定的经济因素影响，投资更趋向理性并着重投资组合的分散以降低面临的风险，而写字楼由于其天然的属性，即良好的现金流以及较低的运营难度，成为了调查访问中36%投资者配置的首选。

北京更因其经济、政治、文化等因素的影响，成为不少投资者的首选之地，而跨境资本也纷纷入境，谋求在国内的布局及未来的投资发展。

数据显示，在2019年一季度，北京以总计约45亿美元的商业地产投资总额跃居亚太地区魁首。成交市场方面，一季度北京约录得8宗大宗物业成交，其中基本以写字楼成交为主，共录得金额超过150亿元人民币。

来源：观点指数不完全统计

从成交案例中观察可发现，外资投资者占据主流，多采用独立或联合的方式收购商业资产。

如中关村的地标建筑鼎好大厦，就是由外资主导组成财团共同收购的，收购方包括瑞士合众集团、啟城投资、颢腾投资等。而丰树集团、吉宝置业更是让业内熟悉的新加坡房地产及投资机构。同时，主导成交的也并非是个人投资者，更多以机构投资者为主力。

综合整个房地产市场看，从2018年到2019年一季度，外资机构在中国北京参与的大宗房产交易约超过10宗，交易金额超过250亿元。可以说，外资入局是未来下半年的资产交易趋势。

而大笔的写字楼收购，一来是企业规模扩张落地的布局，二来则是传统老旧的写字楼升级改造，再以崭新的面目入市，或自用或实现价值的提升。

市场热度不高，行业增速平稳

纵观2019年前几个月的行业态势，受经济大环境影响，全国写字楼的需求及销售热度不高。

从单月的办公楼销售额来看，自去年12月达至高峰后开始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全国办公楼销售额分别同比下降9%、19%、6%。

受市场影响，租户需求更趋谨慎，但针对一些新兴商务区与中心区依然有其强劲的吸引力所在，未来的发展潜力、企业的扩张需求与成本的考虑让新兴区成为了新宠。而中心区是资源之所在，有能力的买家或租户也会考虑购置与租赁。

从全国的开发投资热情看，办公楼开发投资额月度增幅并不明显。在2月份全国办公楼开发投资额同比上升2%后，3月份、4月份分别迎来了下滑，分别同比下降9%、2%。行业热度并不高涨，反而在小幅微降中平稳发展。

数据来源：观点指数整理

再看办公楼的供应方面，全国办公楼新开工面积正呈现小幅上涨的趋势，预期未来能持续为市场提供更多的供应。2月份全国办公楼新开工面积同比上升了38%，在经历3月份同比微跌0.41%之后，4月份强势反弹，同比上升了49%。

数据来源：观点指数整理

一线租金下跌，市场趋向谨慎

上文提到，由于经济形势的变化，加上租户决策的谨慎，四大一线城市自一季度以来租金都呈现小幅下滑的态势。

根据观点指数统计，尽管北京环比下跌幅度最大为1.75%，但其月平均租金水平依然领跑，为6.6元/日/平方米。而广州稍低，其月平均租金水平为3.6元/日/平方米，但却是一线城市中租金水平唯一环比上涨的，在一定程度上有可能受益于粤港澳大湾区发展的推进，成为了不少企业和投资者战略布局的重点，同时也可能与广州的新增供应较低有关。

根据机构统计显示，在一季度，四大一线城市中广州的优质写字楼新增供应量最低为6.8万平方米，空置率也是最低，为5.5%。加之写字楼市场活跃，TMT、金融、专业服务的用户表现积极。此外，琶洲有新写字楼落成，区域热度升高，有助于继续推动平均租金水平的提高。

同样地，北京的新增供应也比较低，维持低空置率，但IT行业依然需求强劲。而上海新增供应较北京与广州高，但由于经济增速放缓、租户更为谨慎，所以在中心商务区的需求保持平稳，并未快速提升，空置率因此也相对较高。

最多新增供应的深圳，面临较多的甲级写字楼入市，仍处于去化阶段，因此在一定程度上促使空置率有所提升。